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国家宏观政策打压炒房 新政下如何买卖二手房
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  从去年下半年起,国家出台的房产政策越来越多。央行调整了贷款利息,给享受着优惠政策的购房者提了个醒;到今年3月份再次出台的提高利率、增加首付款比例的政策出台时,购房者和计划购房者明显感觉到购房的压力了;而5月份七部委联合出台政策,打击炒房、稳定房价,才让人终于明白了政府的良苦用心。“严禁转让期房”、“两年以内的房产交易的征收营业税”等条款对抬高房价、投机炒房的行为进行直接打压;而“保障经济适用房、廉租房供应”、“有效保证中低价位、中小套型住房”等规定又让老百姓吃了个“定心丸”。 

  原来,政策主要是打击投机、稳定房价的,普通老百姓买房自住,国家还是鼓励和支持的。二手房市场越来越火,面对房产市场的新政策,会有什么影响呢?中大恒基相关人士认为:七部委政策的出台,给二手房市场产生一定的影响。据统计:政策出台后,二手房买卖双方各有表现,买方担心在6月1日以后,需要承担5.5%的营业税,导致自己的房子贬值。从政策出台至今,中大恒基数据显示,房源登记量日增20%;卖方则担心房价会下降,现在买会贵了,导致多数计划购买二手房人持币观望。 

  七部委政策影响最大的是在最近签订二手房合同的人群,买、卖双方都着急,希望贷款赶紧下来,赶紧办理过户,争取在6月1日前过户完毕。据统计数据显示:从政策出台至今,办理过户量日增近三成。“但是阶段性的,过了6月1日将会稳定下来。”中大恒基企划部经理吴海兵表示。另外,有业内人士认为,七部委政策的出台,目前对北京二手房市场影响不会很大,但是从长远来看则意义深远,会有效地保证了北京二手房市场健康、稳定的发展。据中大恒基市场研究显示:在今年成交的二手房中,2003年6月1日以后取得房产证并上市交易的比例仅占有9.2%,所以,从短期看来,受到政策冲击的二手房总量是有限的,不会对市场产生太大影响。那么在6月1日以后,如何买卖二手房呢?中大恒基相关专家结合政策、市场等方面的综合因素,为买、卖双方提出以下三点建议,供买卖二手房时参考: 

  两年以内的二手房:“以租待售” 

  持有2003年6月1日以后普通二手房的业主,可以考虑委托中介公司代理出租,获取收益,等过了两年以后再择机出售,既不影响收益,也可以等待房屋升值再行出售。而持有2003年6月1日以后公寓、别墅等非普通住宅的业主,建议过了两年后尽快出售,以防止房屋贬值。 

  两年以外的二手房:“该出手时就出手” 

  持有2003年6月1日以前的普通二手房业主,基本不受政策的影响,但是,随着房屋结构性的调整,普通住宅的供应量不断增加,会有越来越多的二手房房源,供求关系基本平衡,那么二手房价格上涨的可能性就比较小。所以,从短期来看,这一类业主可以根据自身的实际情况决定出售或者出租;从长期来看,不益长线持有。 

  耐心选择 理性消费 

  由于政策的调整方向有利于市场供应量的增加,所以计划购买二手房的人们可以耐心地选择,全面了解房屋的情况、政策情况后再做决定。北京二手房供不应求,主要受二手房房源的限制。七部委政策规定两年以内出售的二手房征收5.5%的营业税,会进一步影响供应量,但是,由于结构性的调整,增量房市场普通住宅的供应量增加,会引发“置业升级”卖旧买新,从而会有更多的二手房房源上市,有效地保证了二手房的供应量,对买方而言,可以供选择余地多了,价格当然好商量了。另外,中大恒基相关人士还建议:面对各种房产政策,买卖双方保持平常心最即可。从逐渐明朗的政策来看,几乎没有控制自住为目的的购房行为,所以,把心放下最重要。 

  “6·1”大限将来临,手中有房怎么办? 

  近日,政府再出调控新招,由建设部等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》新鲜出炉。其中《意见》规定,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 

  那么,对于处在“6·1”政策限制之内符合营业税征收范围未住满两年的商品房业主和超过两年转手交易的高端物业业主而言,即便是在“6·1”大限来临之前找不到合适的买家出售房屋,也不要过分着急。当部份处于营业税征收范围内的业主看不清房地产市场未来发展走势时,不妨推迟或暂缓自己的卖房计划,转换思路选择“以租带卖”,静待市场发展变化,等到时机成熟再做打算。 

  “我爱我家”认为,随着“以租带卖”租赁房源的逐渐放量,亦将会有效地缓解北京房屋租赁市场热点区域供不应求的现状,促进北京房屋租赁市场的进一步发展。 

  小贴士 

  “以租代售”:是指业主用出租房屋的方式来代替出售房屋,短期投资转为长期投资,以便获取稳定收益,保障业主利益最大化。尤其是在现行的政策环境下,“以租代售”这种方式较为适合那些处于营业税征收范围内的业主。 

  “以租带卖”:是指业主在看不清房地产市场未来发展走势时,可以先将房屋投入到租赁市场中来,静待市场发展变化寻找合适时机,一边租房一边搜寻合适的买家,最终实现业主套现获利的愿望。“以租带卖”对于那些不知在现阶段出售房屋是否合算的业主来说,较为适用。  
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