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二手房出售征收个人所得税:到底尴尬了谁
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  目前,已经有一些城市尝试开征二手房交易个人所得税,但建设部有关负责人2日表示,对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点,在全国范围内尚无推广时间表。  

  该负责人在接受媒体采访时明确表示,对于二手房交易中收取个人所得税的问题,目前国家没有考虑,杭州是实行过,实行了半年不到就取消了。  
  
  对于取消的原因,该负责人没有做进一步的解释。但有专家表示,通过税收调节房价是一种趋势,一些地方在二手房交易中征收个人所得税也是借鉴了国外的做法,但实际操作中遇到了问题。  

  北京市朝阳区在6月1日出台规定,二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月,朝阳地税部门却取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。为什么新规定实行不长时间就被停止?  

  6月3日,南京市地方税务局征收税务分局突然宣布,今后,南京个人卖房将会征收20%的个人所得税。由于这一政策出台前没有任何征兆,且过了“六一”大限,让原以为南京各项稳定房价政策基本明朗的业内外人士大吃一惊。  

  从昨日起,个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的,销售时按销售价减去购入原价后差额的5%税率征收营业税,按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。  

  未满两年的公房  

  王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售,市场价为7000元/平方米,即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅(即:①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;②单套建筑面积在140(含)平方米以下;③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。)并且属于个人购买住房不足2年转手交易,那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用:  

  营业税:购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。此房屋要缴纳的营业税为:560000×5%=28000元  

  个人所得税:公房所征个人所得税为(销售额-4000×建筑面积-合理费用)×20%。此房屋要缴纳的个人所得税为:(560000-4000×80)×20%=48000元  

  注:合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费,一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因,合理费用一般很难计算,此处所作计算对其忽略不记。  

  印花税:房款总额(成交价)的0.5‰ 此房屋要缴纳的印花税为:560000×0.5‰=280元  

  优补成费用:即优惠价补齐成本价,特针对公房而言,为1560元×建筑面积×6% 此房屋要缴纳的优补成费为:1560×80×6%=7488元  

  委托中介收费:  

  中介费:成交价×1.5%  

  房屋要缴纳的中介费为:560000×1.5%=8400元  

  居间担保过户费:1500元总计:9900元  

  卖方共需缴纳的费用为:28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元  

  由此看出,对于二手公房卖方来说,成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税(新政前,购买一年以上的房屋出售时免征营业税)、个人所得税(以前是自行缴纳)两项费用,即28000+48000=76000元。  

  符合普通住宅标准  

  符合普通住宅标准的,个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的:亚运村一套135平方米的三居室商品房,市场价为6000元/平方米,房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米,原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准,其业主应缴税费如下:  

  个人所得税  

  个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%;契税:702000×1.5%=10530元;印花税:702000×0.5‰=351元;合理费用:契税+印花税=10881元;个人所得税:(810000-702000-10881)×20%=19423.8元  

  印花税=售房价×0.5‰ ;印花税:810000×0.5‰=405元;综合合计:19828.8元  

  该例中,如果不足2年转手交易,应该缴纳的费用为:  

  营业税=售房价×5%;营业税:810000×5%=40500元  

  印花税=售房价×0.5‰ ;印花税:810000×0.5‰=405元  

  个人所得税:{售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%;契税:702000×1.5%=10530元;印花税:702000×0.5‰=351元;合理费用:契税+印花税=10881元;个人所得税:(810000-702000-10881)×20%=19423.8元;综合合计:60328.8元  

  不符合普通住宅标准  

  团结湖一套145平方米的三居室商品房,以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋,房屋总价为94.25万元,业主两年前购买价格为5800元/平方米,原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准,其业主应缴税费如下:个人购买住房不足2年转手交易的  

  营业税=售房价×5%;营业税:942500×5%=47125元  

  印花税=售房价×0.5‰;印花税:942500×0.5‰=471.25元  

  个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%;契税:841000×1.5%=12615元;印花税:841000×0.5‰=420.5元;合理费用:契税+印花税=13035.5元;个人所得税:(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元;综合合计:65289.15元;个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的  

  营业税=(售房价-原购房价)×5%;营业税:(942500-841000)×5%=5075元  

  个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%;契税:841000×1.5%=12615元;印花税:841000×0.5‰=420.5元;合理费用:契税+印花税=13035.5元;个人所得税:(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元;综合合计:2323915元  

  买方在新政后要缴的税增加了,而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例,如果李先生买了这套房子,他需要缴纳的税为:  

  契税:按照新规定,符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。此房屋要缴纳的契税为:560000×1.5%=8400元  

  印花税:为放款总额(成交价)的万分之五。  

  此房屋要缴纳的印花税为:560000×0.5‰=280元  

  土地出让金:1560×建筑面积×1%  

  此房屋要缴纳的土地出让金为:1560×80×1%=1248元  

  总计:8400+280+1248=9928元 

  王律师称,现实中某些所谓“合理避税”手段,实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为,对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”(实为出卖人)而言,承租人拥有随时解约的权利,若“承租人”(实为买受人)在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的,请求解除双方所签租赁合同,出租人出售房屋目的即无法实现。对于签订阴阳合同的情况,链家专业人士认为,对卖方来说存在的风险是,买方很可能以在房地局备案的合同为要挟,在办理完过户手续后,要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是,如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格,买方没有充分证据,会遭受大额损失。  

  面积超140平米需缴所得税  

  安女士:我看中一套二手房,三室二厅二卫,145平米,卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同,请问按目前有关规定,除了付房屋成交额以外,要付哪些税?  

  律师答复:来信所述房屋面积超过140平米,不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额外,主要交纳:(1)契税:成交价的3%;(2)合同印花税:成交价的0.5‰;(3)房地产权属证书印花税:5元;(4)其他杂费。卖方主要交纳:(1)营业税(含城建税、教育费附加),房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%;(2)合同印花税:成交价的0.5‰;(3)个人所得税,此次转让净所得的20%;(4)土地增值税:增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)×税率。  
  业税、所得税一般由卖方  

  缴潘先生:我打算在南城购买一套二手房,代理的中介公司说,为了减少营业税和个人所得税,可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法,可能存在什么风险?  

  律师答复:根据规定,自今年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额,若该房屋交易价格明显低于市场价格的,税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的,税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外,营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳,如果交易价格做低了,潘先生今后要想出售此房屋,则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。  

  (1)个人购房超过2年出售,符合普通住房标准的买方:土地出让金:当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)  

  卖方:印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)  

  (2)个人购房超过2年出售,不符合普通住房标准的买方:土地出让金:当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)  

  卖方:营业税(售房价-购房价)×5%;印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)   
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